De Pijn van de Nederlandse Vastgoedbelegger

Vastgoedbeleggers die al geruime tijd actief zijn op de markt, hebben aanzienlijk geprofiteerd van de enorme waardestijgingen sinds 2016. In sommige gevallen kon zelfs een verdubbeling van de waarde worden waargenomen. Helaas is aan die vreugde nu een einde gekomen.

Vastgoedbeleggers krijgen in 2023 zware klappen te verduren door de box 3-heffing. Bovendien resulteert een maatregel die vanaf 1 januari 2024 van kracht is, namelijk de uitbreiding en modernisering van het woningwaarderingsstelsel, in lagere huurprijzen. Waar een huur van €1.200 normaal was, zou het binnenkort bijvoorbeeld €900 kunnen worden. Als klap op de vuurpijl is de hypotheekrente als een raket omhooggeschoten. Velen overwegen noodgedwongen hun panden te verkopen, wat natuurlijk de prijzen niet ten goede komt.

Uitbreiding en modernisering woningwaarderingsstelsel

In 2023 bedraagt de maximale maandhuur voor een sociale huurwoning €808,06. Voor woningen met een huur boven deze 'liberalisatiegrens' geldt geen beperking. De schaarste op de woningmarkt heeft geleid tot hoge huurprijzen, waarbij een huur van €1.500 voor een appartement van 80 m2 niet ongewoon is.

De overheid streeft naar regulering van dit 'middenhuursegment'. Daartoe heeft Minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening het wetsvoorstel tot uitbreiding en modernisering van het woningwaarderingsstelsel ingediend. De grens van het puntenstelsel wordt verhoogd van 141 naar ongeveer 187 punten. Bij de inwerkingtreding van de wet zal de huurprijs bij dit aantal punten €1.100 bedragen. Huurders van dergelijke woningen zullen volledige huur(prijs)bescherming genieten via de Huurcommissie. Goede energielabels worden beloond met extra punten.

Voor nieuwe huurcontracten moet de verhuurder de puntentelling in het contract opnemen. De regulering geldt voor nieuwe huurcontracten en zolang er sprake is van schaarste op de woningmarkt. Bij de aankondiging van het wetsontwerp is aangegeven dat de huurprijs van meer dan 300.000 woningen gemiddeld met €190 zal dalen. Voor sommige woningen kan dit €500 zijn, terwijl het voor andere €100 kan zijn.

Ook het wetsvoorstel 'Wet vaste huurcontracten' heeft gevolgen voor het businessmodel van particuliere vastgoedbeleggers. Op basis daarvan kunnen gemeenten tijdelijke verhuur in bepaalde wijken verbieden. Tot slot wijzen we op de Wet goed verhuurderschap, die gemeenten meer mogelijkheden biedt om huurders te beschermen tegen misstanden.

We nemen een voorbeeld. De heer Janse bezit een portefeuille woningen en appartementen ter waarde van €4.000.000. Ter financiering heeft hij hypotheken lopen met een gezamenlijke hoofdsom van €1.600.000. De actuele rente bedraagt 4,5%. Door het nieuwe huurbeleid van minister Hugo de Jonge moet Janse straks genoegen nemen met een huuropbrengst per jaar van €130.000. Ondanks het pessimisme in de markt verwacht hij de komende jaren toch nog gemiddeld zo’n 2% jaarlijkse waardestijging. Rekening houdend met 2% kosten - de kosten worden bij de te verwachten verplichte verduurzaming nog hoger - en rentelasten kan zijn cashflow rendement vóór belasting als volgt worden berekend.

Huur	€ 130.000
Kosten en lasten	-/- € 80.000
Rente hypotheken	-/- € 72.000
Cashflowrendement	-/- € 22.000

In relatie tot het netto vermogen van €2.400.000 bedraagt het exploitatierendement dus negatief circa 1%. Dat is natuurlijk niet vol te houden als de bank ook nog aflossing vraagt. Zelfs met de optimistisch ingeschatte waardestijging van 2% is het rendement zeer matig en lager dan de huidige risicoloze spaarrente. Maar nu betrekken we de box 3-heffing in het verhaal. We houden geen rekening met het heffingvrije vermogen, maar wel met de leegwaarderatio van 90%.

Overige bezittingen	€ 4.000.000	90% x 6.17%	€ 222.120
Schuld	€ 1.600.000	2.57%	- €41.120
Rendementsgrondslag	€ 2.400.000		€ 181.000
Verschuldigde box 3-heffing 33%			€ 59.730

En dan moet je ook nog eens €59.730 Bij de fiscus aftikken, aflossen bij de bank en het vastgoed tegen hoge kosten van het gas afhalen.

Het wordt nu duidelijk waar de uitdaging ligt voor de vastgoedbelegger: een zeer hoge belastingheffing in combinatie met een negatieve cashflow. Een deel van het rendement komt voort uit de gehoopte waardestijging, die echter geen directe liquiditeit oplevert. De huur, verminderd met kosten en rente, resulteert in een negatief bedrag van €22.000. En dan moet je ook nog eens €59.730 aan de fiscus betalen, aflossen bij de bank en het vastgoed tegen hoge kosten verduurzamen. Het is dan ook volstrekt begrijpelijk dat men overweegt om van de panden af te willen. Hopelijk leveren deze nog een redelijke prijs op.

Aangezien de gemiddelde vastgoedbelegger eerder een doener dan een klager is, buigt hij zich over mogelijke oplossingen. Verkoop lijkt de meest voor de hand liggende optie. Een alternatieve beleggingsoplossing is niet direct evident. De box 3-heffing kan worden ontweken door het vastgoed als kapitaal in te brengen in een bv. Op basis van de eerder genoemde cijfers zou de bv op de beleggingsactiviteit verlies lijden en is er uiteraard geen vennootschapsbelasting verschuldigd. Vermogenswinsten kunnen worden ondergebracht in een Herinvesteringsreserve (HIR). Bij lage huren en een gematigde waardeontwikkeling lijkt de bv inderdaad de meest fiscaal gunstige optie. Voor nieuw aan te schaffen vastgoed lijkt het gebruik van een bv in dat opzicht het beste.

Voor vastgoed dat al in bezit is, vormt echter de overdrachtsbelasting van 10,4% een onoverkomelijke hindernis. In het geval van de genoemde portefeuille zou dit neerkomen op een aanzienlijk bedrag van €416.000. Deze belasting zou meer dan 25% van het eigen vermogen in beslag nemen. Is niets doen dan wellicht de minst ongunstige oplossing? Dat zou zomaar kunnen. Een beleggingswijsheid stelt dat je stil moet zitten als je geschoren wordt.

Wellicht steekt de belastingrechter een helpende hand toe. In het Kerstarrest heeft ons hoogste rechtscollege geoordeeld dat de heffing van inkomstenbelasting op basis van een ver van de realiteit verwijderd forfait in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Dat arrest had betrekking op spaarders, maar nu bevinden vastgoedbeleggers zich in een vergelijkbare situatie. Mogelijk ziet de rechter in de opgetreden waardestijging van vastgoed een rechtvaardiging voor de forfaitaire spaarvariant. Het zou echter wrang zijn als vastgoedbeleggers in mindere jaren fiscaal moeten boeten voor waardestijgingen in het verleden. Sommigen zijn pas laat begonnen en hebben tegen hoge prijzen gekocht. Hoe het ook zij, belastingadviseurs zullen hun cliënten waarschijnlijk adviseren om bezwaar te maken tegen alle aanslagen waar sprake is van overige bezittingen in box 3. Hopelijk neemt de belastingrechter snel een standpunt in. Nog beter zou het zijn als de wetgever zijn verantwoordelijkheid neemt.

Tot slot nog dit. We hebben geconstateerd dat veel beleggers besluiten om hun vastgoed te verkopen. Dit zal hoogstwaarschijnlijk leiden tot (aanzienlijke) prijsdalingen, wat ook invloed zal hebben op de WOZ-waarden. Een lagere WOZ-waarde resulteert in een verminderde grondslag voor box 3 bij woningen. Hierdoor zal de fiscale last bij woningen waarschijnlijk iets minder zwaar zijn dan eerder gesuggereerd. Zo is er toch nog een min of meer positieve afsluiting van dit artikel.