Fiscale aspecten van investeren in Amerikaans vastgoed: geen belasting in Box-3?

Fiscaliteit van investeren in Amerikaans vastgoed als Nederlander

Sinds 1992 heeft Nederland een robuust belastingverdrag met de Verenigde Staten. In dit verdrag is vastgelegd welk land het recht heeft om belasting te heffen over specifieke inkomsten van zowel individuen als bedrijven.

Het belastingverdrag tussen Nederland en de Verenigde Staten is duidelijk over het toekennen van belastingrechten uit vastgoed inkomsten: “Income derived by a resident of one of the States from real property (including income from agriculture or forestry) situated in the other State may be taxed in that other State.” (Artikel 6.1). Dit maakt dat inkomsten in de Verenigde Staten worden belast. 

Indien correct gestructureerd, worden inkomsten uit huur en waardestijgingen alleen belast in de Verenigde Staten. Het belastingstelsel in de VS biedt aantrekkelijke voordelen voor vastgoedbeleggers, met een belastingdruk variërend tussen de 0 en 15%, afhankelijk van de specifieke situatie.

Gezien de aanzienlijke onzekerheid met betrekking tot Box-3 in Nederland, kan investeren in de VS een strategie zijn om dit Box-3 risico te vermijden.

Dit betekend wel dat u belastingplichtig bent in de VS

Doordat u aanspraak maakt op de afspraken vastgelegd in het belastingverdrag tussen Nederland en de Verenigde Staten en daardoor significant bespaart op belastingen wordt u in de VS wel gezien als belastingplichtige. Wat betekend dit?

Dit betekend dat u ieder jaar aangifte moet doen van uw Amerikaanse inkomsten middels een zogenaamde 1040NR (non-resident), een formulier voor aangifte van inkomstenbelasting voor non-residents of te wel niet inwonende. Saes Capital ontzorgd beleggers hier volledig in en maakt gebruik van een onafhankelijke gecertificeerde accountant (Amerikaanse CPA) om deze aangiftes voor haar investeerders te doen. Bij Nederlandse aangifte maakt u aanspraak op de vrijstelling en toont u door middel van uw 1040NR en K1 (formulier dat u ontvangt van ons fonds waar uw winsten en verliezen staan vermeld) dat u in de VS aangifte doet over dit inkomen en dit dus verder niet belastbaar is in Nederland. Onze Nederlandse fiscalist kan vragen hierover beantwoorden.

Het voordelige Amerikaanse belastingstelsel

Voor vastgoedbeleggers biedt de Verenigde Staten een gunstig belastingstelsel. Huurinkomsten worden beschouwd als regulier inkomen en worden belast tegen tarieven van 10% tot $11.000, 12% tot $44.725 (zie tabel 1, Federal Income Tax Rates). Vaak bestaat echter de mogelijkheid om door middel van afschrijvingen op het pand deze inkomsten (bijna) belastingvrij naar privé te halen.

Tabel 1. Federal income tax rates

Inkomsten	Belastingtarief
$0 - $11,000	10%
$11,001 - $44,725	12%
$44,726 - $95,375	22%
$95,376 - $182,100	24%
$182,101 - $231,250	32%
$231,251 - $578,125	35%
$578,126 of meer	37%

In de Verenigde Staten wordt namelijk een afschrijvingsmodel gehanteerd waarbij een pand (exclusief de grond) binnen 27,5 jaar afgeschreven mag worden. Dit resulteert er vaak in dat beleggers geen belasting betalen over de huurinkomsten en pas belasting verschuldigd zijn bij verkoop.

Waardevermeerderingen bij verkoop worden in de VS apart belast onder de noemer 'capital gains tax' (zie tabel 2, long-term capital gains tax rates). Dit varieert van 0% tot $44.625, 15% tot $492.300, en 20% voor bedragen daarboven. Er bestaat echter de mogelijkheid voor beleggers om deze belasting uit te stellen.

Tabel 2. Long-term capital gains tax rates

Inkomsten	Belastingtarief
Tot $44,625	0%
$44,626 - $492,300	15%
Meer dan $492,301	20%

1031 Exchange: belastingvrij herinvesteren

Beleggers die de opbrengst niet in privé willen ontvangen maar in plaats daarvan willen investeren in een nieuw pand, kunnen de belasting op waardestijging uitstellen door gebruik te maken van de zogenaamde 1031 exchange regeling. Aan deze regeling zijn een aantal voorwaarden verbonden waaraan moet worden voldaan. Saes Capital informeert investeerders tijdig over het moment waarop de beslissing om opnieuw te investeren met behulp van de 1031 regeling of uit te keren moet worden genomen.

Withholding taxes (ingehouden belasting)

Wanneer een Nederlandse belegger investeert in Amerikaans vastgoed, houdt de Amerikaanse belastingdienst belasting in om ervoor te zorgen dat ze hun belasting ontvangen.

Onder de zogenaamde FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) wordt bij de verkoop van het pand 15% van de opbrengst ingehouden totdat er aangifte is gedaan. Na de aangifte verrekent de belastingdienst dit met de eventueel verschuldigde belasting. Als er belasting te veel is ingehouden, wordt het terugbetaald.

Over het algemeen wordt bij huurinkomsten een hoger percentage ingehouden, namelijk 30%. Dit bedrag kan bij de eerstvolgende aangifte worden teruggevorderd of verrekend.

Van het aanvragen van het Amerikaanse belasting nummer, tot de jaarlijkse aangiftes en 1031 regeling, Saes Capital ontzorgt u volledig in uw belegging.

Amerikaans belastingstelsel 

Bij het Amerikaanse progressieve belastingstelsel betekent het dat hogere inkomens een hoger belastingtarief betalen. De belastingtarieven variëren van 10% voor lagere inkomens tot 37% voor de hoogste inkomenscategorieën.

Het interessante aspect van het Amerikaanse belastingstelsel is de aanvullende inkomstenbelasting die sommige steden en staten opleggen. Naast de federale inkomstenbelasting kunnen lokale overheden extra belastingen heffen. Dit betekent dat de totale belastingdruk voor individuen in bepaalde regio's hoger kan zijn dan het federale tarief alleen.

Deze aanvullende belastingen kunnen variëren en worden vaak gebruikt om lokale overheidsprogramma's en voorzieningen te financieren. Het is belangrijk voor investeerders om op de hoogte te zijn van deze aanvullende belastingen en rekening te houden met regionale verschillen bij het plannen van hun belegging.

State Taxes

In de Verenigde Staten heffen alle 50 staten individueel belasting op inkomsten. Sommige staten heffen hoge belastingen bovenop de federale tarieven, zoals bijvoorbeeld Californië, met een hoogste tarief van 12,3%. Andere staten heffen daarentegen helemaal geen belasting, zoals Florida, Texas, Nevada, en enkele anderen. Saes Capital richt zich voornamelijk op vastgoedinvesteringen in staten met geen of lage belastingen.