Hoe de Amerikaanse verkiezingen in 2024 mogelijk effect hebben op de vastgoed markt in de VS

Op 5 november is het weer zover: de Democratische en Republikeinse partij staan tegenover elkaar in de strijd om het presidentschap van de Verenigde Staten voor de periode van 2024-2028. Vraag je je af of deze verkiezingen invloed zullen hebben op jouw belangen in het Amerikaanse vastgoed?

Eén sector die bijzonder gevoelig is voor de wind van politieke veranderingen is de vastgoedmarkt. De impact van een verkiezingsjaar op vastgoed is veelzijdig en omvat alles, van het gedrag van kopers en verkopers tot markttrends en economische indicatoren.

Verkiezingsjaren brengen vaak een verhoogd gevoel van onzekerheid met zich mee, omdat kandidaten uiteenlopende economische beleidslijnen presenteren die de woningmarkt kunnen beïnvloeden. Onzekerheid maakt zowel kopers als verkopers doorgaans voorzichtiger, wat kan leiden tot een tijdelijke vertraging in vastgoedtransacties. Potentiële veranderingen in belastingbeleid, rentetarieven en huisvestingsregelgeving kunnen zowel investeerders als huiseigenaren aarzelingen geven.

Een van de belangrijkste factoren die worden beïnvloed door verkiezingsresultaten zijn de rentetarieven. De Federal Reserve, die een cruciale rol speelt bij het vaststellen van rentetarieven, kan haar monetaire beleid aanpassen op basis van de economische agenda van de gekozen regering. Veranderingen in rentetarieven kunnen een aanzienlijke invloed hebben op hypotheekrentes, wat de betaalbaarheid van woningen voor potentiële kopers beïnvloedt. Als gevolg hiervan kan de vastgoedmarkt schommelingen ervaren in vraag en huizenprijzen.

Verkiezingsresultaten kunnen ook veranderingen teweegbrengen in huisvestingsregelgeving en -beleid. Verschuivingen in leiderschap kunnen leiden tot aanpassingen in zoneringwetten, huisvestingsstimulans en belastingcodes. Bijvoorbeeld, een regering kan prioriteit geven aan initiatieven voor betaalbare huisvesting, wat invloed heeft op het soort ontwikkelingen dat steun of stimulans ontvangt. Investeerders en ontwikkelaars volgen dergelijke beleidswijzigingen nauwlettend, omdat deze een directe invloed kunnen hebben op de winstgevendheid van vastgoedprojecten.

Het algemene sentiment rond een verkiezing kan het consumentenvertrouwen beïnvloeden. Een positief vooruitzicht op de economie en de stabiliteit van banen heeft de neiging het vertrouwen te vergroten, wat meer mensen aanmoedigt om de vastgoedmarkt te betreden. Aan de andere kant kan onzekerheid of negatieve economische prognoses leiden tot een afname van het consumentenvertrouwen, wat mogelijk resulteert in een voorzichtiger benadering van het kopen of verkopen van een huis.

Het is belangrijk op te merken dat de impact van een verkiezingsjaar op de vastgoedmarkt regionaal kan variëren. Lokale factoren, zoals arbeidsmarkten, bevolkingsgroei en industriële trends, spelen een belangrijke rol bij het bepalen hoe een bepaald gebied reageert op het bredere nationale politieke landschap. Vastgoedprofessionals moeten zowel nationale als regionale dynamieken overwegen bij het voorspellen van markttrends tijdens een verkiezingsjaar.

Er bestaat geen twijfel dat een verkiezingsjaar een complex scala aan factoren introduceert die de marktdynamiek beïnvloeden. Van schommelingen in rentetarieven tot veranderingen in huisvestingsbeleid, de impact van politieke gebeurtenissen op de vastgoedsector is onmiskenbaar. Hoewel onzekerheid kan leiden tot kortetermijnaanpassingen op de markt, worden de langetermijneffecten vaak gevormd door de bredere economische beleidslijnen en regelgevende veranderingen die door de gekozen regering worden geïmplementeerd. Vastgoedprofessionals en investeerders moeten waakzaam blijven, zich aanpassen aan veranderende omstandigheden en zorgvuldig de intersectie van politiek en vastgoed analyseren om geïnformeerde beslissingen te nemen.

De economie en markten blijken het over het algemeen goed doen onder zowel Republikeinse als Democratische presidenten

In de loop der tijd hebben we gezien dat de economie en markten veerkrachtig zijn, ongeacht de politieke achtergrond. Tabel 1 belicht de groei van het reële BBP en de rendementen van de S&P 500 tijdens Republikeinse, Democratische en verdeelde regeringen (wanneer één partij niet de controle heeft over het Witte Huis en beide kamers van het Congres). Sinds 1947 is het reële BBP gemiddeld met 2,8% gegroeid onder Republikeins bewind en met 4,0% onder Democratisch bewind. De S&P 500 heeft 12,9% rendement behaald onder Republikeinen en 9,3% onder Democraten.

Het zou gemakkelijk zijn om te concluderen dat de economie beter presteert onder Democraten en de markt beter onder Republikeinen, maar de steekproefgroottes zijn relatief klein. Republikeinen hebben slechts 11% van de tijd sinds de Tweede Wereldoorlog de regering gecontroleerd, in het midden van de jaren 1950, begin jaren 2000 en vlak voor de pandemie. Dit waren aanzienlijk uiteenlopende macro-omgevingen. Democraten hebben de regering 29% van de tijd gecontroleerd, voornamelijk in de periode na de Tweede Wereldoorlog en in de jaren 1960, maar slechts in zes jaar in de afgelopen drie decennia. In plaats daarvan is de meest voorkomende regeringsconfiguratie verdeeld geweest, wat heeft geleid tot een jaarlijkse groei van het reële BBP van 2,7% sinds de Tweede Wereldoorlog, en jaarlijkse rendementen van 8,3% op de S&P 500.

Uiteindelijk doen zowel de economie als de markten het over het algemeen goed onder de meeste regeringsconfiguraties.

Tabel 1

Bron: Source: BEA, Standard & Poor’s, FactSet, J.P. Morgan Asset Management.

Conclusie? Verwacht het onverwachte

Investeerders die terugblikken op 2023 worden geconfronteerd met een reeks tegenstrijdigheden. De inflatie nam af, de arbeidsmarkt koelde af, er brak een oorlog uit en banken faalden, maar de Fed verhoogde toch de rentetarieven; ondanks een lager vertrouwen en hogere leenkosten bleef de Amerikaanse consument echter consumeren; groeiaandelen presteerden beter dan waarde-aandelen, hoewel uitgerekte waarderingen en stijgende rentetarieven het tegenovergestelde zouden moeten aanmoedigen; en het internationale herstel is gefragmenteerd gebleven ondanks dat China eindelijk opdook uit de pandemie. Als gevolg hiervan moet bij het vooruitkijken naar 2024 de assetallocatie een goed geleerd mantra weerspiegelen: "verwacht het onverwachte". De gezondheid van de Amerikaanse economie blijft de belangrijkste zorg, en investeerders zijn waarschijnlijk verbijsterd door de opmerkelijke veerkracht ervan.